2023 미국 부동산, '이곳'을 주목하세요! 그리고 이렇게 투자하세요!(김효지 대표님 X 채널 제네시스박)
안녕하세요!
이번 영상에서는 채널 제네시스박에 출연하신
김효지 대표님과 미국 부동산 투자 과정과
미국 부동산의 장점과
지역 선정 방법
미국 부동산의 핵심 원리인
미국 부동산 매트릭스에 대해서
알아보겠습니다.
미국 부동산 투자의 핵심은
바로 무한한 현금 흐름의 가능성입니다.
한국의 부동산 투자는 주로 자산 가치 상승에 의한
자본 이익에 중점을 두는 투자 위주인 반면
미국 부동산은 안정적인 자산 가치 상승과 더불어
좋은 현금 흐름을 창출하는데
중점을 두는 투자가 선호됩니다.
한국인도 투자가능한 미국 부동산 투자
어떤 순서로 진행되는지 알아보겠습니다.
미국은 50개의 주별로 부동산 관련 법, 규약이 다르기 때문에
우선 투자할 지역을 선정한 후
그 지역에 정통한 부동산 전문인을 선임하여
부동산 투자를 진행해야 합니다.
부동산 전문인을 선임했다면
부동산 구매 능력을 보여줄 수 있는
서류를 발급 받아야 합니다.
현금으로 구매할 경우 잔고 증명서
융자가 필요할 경우 사전 융자 승인서를
미리 받아 놓습니다.
서류가 준비되었다면
서류를 첨부하여 매도자에게 오퍼를 보냅니다.
매도자가 오퍼를 수락한다면 계약이 진행되게 됩니다.
계약이 체결되었다면 계약금을 송금해야 하는데
계약금 송금 과정은 외국환거래규정에 따라
개인 자격으로 투자하는 경우
외국 은행에 '해외부동산취득신고서'를 작성 후 계약금을 송금하고
법인을 설립하여 투자하는 경우
미국 현지 법인 설립 후 한국 법인에서 미국 법인으로 송금 후
계약금을 송금해야 합니다.
그 다음 전문 홈 인스펙터를 고용하여
집에 문제가 있는지 검사합니다.
이 과정에서 집에 문제가 발견된다면
매도자와 합의 하여 해결 합니다.
이러한 문제 합의 조건, 주택 감정가에 관한 조건
융자 최종승인에 관한 조건들을 조건부로 추가하여
최종 합의 한뒤 클로징 변호사 혹은 에스크로 회사에
잔금을 송금합니다.
매도인은 부동산 소유권 증서에 서명하고
부동산이 위치한 카운티의 오피스를 통해 보내고
매수인이 그것을 수락할 경우 클로징이 완료됩니다.
미국 부동산 투자 시 필요한 '시드머니'는 어느 정도 일까요?
한국인 투자자는 '외국인'으로 분류되어
40%의 본인 자금이 필요합니다.
40만달러의 부동산에 투자할 경우
40%인 16만달러가 필요하고
나머지 60%는 대출을 받을 수 있습니다.
그 외 받으려하는 융자 금액의
약 3%정도의 수수료가 필요합니다.
시장 환경에 따라 매도자, 매수자간의 딜이 가능합니다.
처음 투자를 한다면 어떤 지역에 투자해야 할까요?
가장 중요한 포인트는 인구의 흐름입니다.
인구의 흐름에 따라 유효 수요의 차이가 발생할 수 있습니다.
코로나 이전부터 미국 기관투자자, 전문투자자들은
1선도시가 아닌 2선도시에 투자하고 있습니다.
인구의 움직임을 파악하는 법으로는
미국 이삿짐 센터 U-Haul 활용
신규 건설 또는 신규 주택 허가 건수 확인
주정부, 지방정부 부동산 규제현황 파악
일자리 창출이 꾸준한 지 확인
임대 공실률 파악 등이 있습니다.
또 한국인 투자자의 특수성을 고려해
교포들이 주로 거주하는 구역에 투자하는 것도 좋습니다.
과거 교포들이 주로 거주했던 지역은
캘리포니아, 뉴욕, 워싱턴 D.C, 워싱턴, 일리노이 등이고
현재 한인들이 많이 이동하는 지역으로는
애틀랜타(조지아), 오스틴, 댈러스, 휴스턴(택사스) 등이 있습니다.
미국 부동산 투자를 하면 반드시 알아야 하는 기본 핵심 원리인
ABCD 매트릭스에 대해서도 알아보겠습니다.
미국의 부동산 부자들은
이 핵심원리를 활용해서 자산을 지키고 증식시킵니다.
ABCD매트릭스란
A, Appreciation 자산 가치 상승 B, Benefit 세금 혜택
C, Cash Flow 현금 흐름 D, Dept 부채
이렇게 4가지의 면으로 구분되는데
이중 왼쪽에 있는 자산가치상승과 현금흐름 부분은
부동산을 보유해서 얻을 수 있는 이익 면이고
오른쪽에 세금과 부채는
부동산을 보유해서 생기는 책임 면입니다.
하지만 미국의 금융 제도, 세금 제도를 잘 활용한다면
책임 면인 부체와 세금 혜택 면을 이용해서
수익인 자산 가치 상승과 현금 흐름을 극대화시킬 수 있습니다.
자산 가치 상승은 시간의 흐름에 따라 부동산의 가치가 상승하는
자연적인 자산가치상승과
부동산 사이클에 따라 수요가 증가하여 상승하는 것이 있지만
이는 투자자가 통제하기 힘든 부분입니다.
하지만 부동산 개선 등을 활용한 플리핑 투자법을 활용하면
짧은 기간안에 인위적으로 자산의 가치를 상승시킬 수도 있습니다.
현금 흐름은 임대용 부동산을 보유할 시
들어오는 총 임대료 수익에서
나가는 총운영지출과 대출금을 뺀 나머지
순 현금흐름을 얘기합니다.
즉 수동소득을 얘기합니다.
현금흐름을 극대화하면
결과적으로 자산의 가치도 상승합니다.
개선을 통해 임대료를 높이는 것으로
현금흐름을 극대화하고 자산가치를 상승시킬 수 있습니다.
이 과정에서 개선에도 부채를 현명하게 활용하여
레버리지 효과를 극대화할 수 있습니다.
미국에는 투자를 활성화 시키기 위한
여러 세금 혜택들이 있습니다.
거주용 부동산을 보유하는 경우
재산세, 대출금에 대한 이자, 부동산 보험 등에 관한 비용들을
모두 세금 공제 받을 수 있습니다.
임대용 부동산의 경우는
제산세, 대출금에 대한 이자, 각종 운영비용 등을 공제받고
거기에 건물에 대한 감가상각에 대해서도 공제를 받게됩니다.
건물 판매 시 양도 소득세의 경우도
거주용 부동산의 경우
최근 5년이내 2년이상 거주 했을 경우 감면 받을 수 있고
임대용 부동산의 경우는
보유한 기간과 소득에 따라 구분하여 감면 받을 수 있습니다.
한국에 경우 출구 전략으로 부동산을 판매하는 방법을 주로 사용하는데
이 경우 판매 이익에 대한 막대한 세금을 내야하고
부동산 자산도 남지 않게 됩니다.
미국의 경우 투자 출구 전략으로
재융자를 이용할 수 있습니다.
부동산의 상승한 순 자산가치만큼
현금인출 재융자를 통해 투자한 자본을 회수하고
회수한 자본으로 또 다른 수동소득을 창출하는 자본에 투자하고
새로 생성한 융자 대출금에 대한 이자도 세금공제를 받을 수 있습니다.
오늘은 이렇게 미국 부동산 투자 과정
지역 선정 방법과
미국 부동산 투자의 핵심 원리 ABCD 매트릭스
미국 부동산 투자 출구 전략에 대해서 알아보았습니다.
더 자세한 내용은 아래의 영상에서 확인해 주세요.
감사합니다!
안녕하세요!
이번 영상에서는 채널 제네시스박에 출연하신
김효지 대표님과 미국 부동산 투자 과정과
미국 부동산의 장점과
지역 선정 방법
미국 부동산의 핵심 원리인
미국 부동산 매트릭스에 대해서
알아보겠습니다.
미국 부동산 투자의 핵심은
바로 무한한 현금 흐름의 가능성입니다.
한국의 부동산 투자는 주로 자산 가치 상승에 의한
자본 이익에 중점을 두는 투자 위주인 반면
미국 부동산은 안정적인 자산 가치 상승과 더불어
좋은 현금 흐름을 창출하는데
중점을 두는 투자가 선호됩니다.
한국인도 투자가능한 미국 부동산 투자
어떤 순서로 진행되는지 알아보겠습니다.
미국은 50개의 주별로 부동산 관련 법, 규약이 다르기 때문에
우선 투자할 지역을 선정한 후
그 지역에 정통한 부동산 전문인을 선임하여
부동산 투자를 진행해야 합니다.
부동산 전문인을 선임했다면
부동산 구매 능력을 보여줄 수 있는
서류를 발급 받아야 합니다.
현금으로 구매할 경우 잔고 증명서
융자가 필요할 경우 사전 융자 승인서를
미리 받아 놓습니다.
서류가 준비되었다면
서류를 첨부하여 매도자에게 오퍼를 보냅니다.
매도자가 오퍼를 수락한다면 계약이 진행되게 됩니다.
계약이 체결되었다면 계약금을 송금해야 하는데
계약금 송금 과정은 외국환거래규정에 따라
개인 자격으로 투자하는 경우
외국 은행에 '해외부동산취득신고서'를 작성 후 계약금을 송금하고
법인을 설립하여 투자하는 경우
미국 현지 법인 설립 후 한국 법인에서 미국 법인으로 송금 후
계약금을 송금해야 합니다.
그 다음 전문 홈 인스펙터를 고용하여
집에 문제가 있는지 검사합니다.
이 과정에서 집에 문제가 발견된다면
매도자와 합의 하여 해결 합니다.
이러한 문제 합의 조건, 주택 감정가에 관한 조건
융자 최종승인에 관한 조건들을 조건부로 추가하여
최종 합의 한뒤 클로징 변호사 혹은 에스크로 회사에
잔금을 송금합니다.
매도인은 부동산 소유권 증서에 서명하고
부동산이 위치한 카운티의 오피스를 통해 보내고
매수인이 그것을 수락할 경우 클로징이 완료됩니다.
미국 부동산 투자 시 필요한 '시드머니'는 어느 정도 일까요?
한국인 투자자는 '외국인'으로 분류되어
40%의 본인 자금이 필요합니다.
40만달러의 부동산에 투자할 경우
40%인 16만달러가 필요하고
나머지 60%는 대출을 받을 수 있습니다.
그 외 받으려하는 융자 금액의
약 3%정도의 수수료가 필요합니다.
시장 환경에 따라 매도자, 매수자간의 딜이 가능합니다.
처음 투자를 한다면 어떤 지역에 투자해야 할까요?
가장 중요한 포인트는 인구의 흐름입니다.
인구의 흐름에 따라 유효 수요의 차이가 발생할 수 있습니다.
코로나 이전부터 미국 기관투자자, 전문투자자들은
1선도시가 아닌 2선도시에 투자하고 있습니다.
인구의 움직임을 파악하는 법으로는
미국 이삿짐 센터 U-Haul 활용
신규 건설 또는 신규 주택 허가 건수 확인
주정부, 지방정부 부동산 규제현황 파악
일자리 창출이 꾸준한 지 확인
임대 공실률 파악 등이 있습니다.
또 한국인 투자자의 특수성을 고려해
교포들이 주로 거주하는 구역에 투자하는 것도 좋습니다.
과거 교포들이 주로 거주했던 지역은
캘리포니아, 뉴욕, 워싱턴 D.C, 워싱턴, 일리노이 등이고
현재 한인들이 많이 이동하는 지역으로는
애틀랜타(조지아), 오스틴, 댈러스, 휴스턴(택사스) 등이 있습니다.
미국 부동산 투자를 하면 반드시 알아야 하는 기본 핵심 원리인
ABCD 매트릭스에 대해서도 알아보겠습니다.
미국의 부동산 부자들은
이 핵심원리를 활용해서 자산을 지키고 증식시킵니다.
ABCD매트릭스란
A, Appreciation 자산 가치 상승 B, Benefit 세금 혜택
C, Cash Flow 현금 흐름 D, Dept 부채
이렇게 4가지의 면으로 구분되는데
이중 왼쪽에 있는 자산가치상승과 현금흐름 부분은
부동산을 보유해서 얻을 수 있는 이익 면이고
오른쪽에 세금과 부채는
부동산을 보유해서 생기는 책임 면입니다.
하지만 미국의 금융 제도, 세금 제도를 잘 활용한다면
책임 면인 부체와 세금 혜택 면을 이용해서
수익인 자산 가치 상승과 현금 흐름을 극대화시킬 수 있습니다.
자산 가치 상승은 시간의 흐름에 따라 부동산의 가치가 상승하는
자연적인 자산가치상승과
부동산 사이클에 따라 수요가 증가하여 상승하는 것이 있지만
이는 투자자가 통제하기 힘든 부분입니다.
하지만 부동산 개선 등을 활용한 플리핑 투자법을 활용하면
짧은 기간안에 인위적으로 자산의 가치를 상승시킬 수도 있습니다.
현금 흐름은 임대용 부동산을 보유할 시
들어오는 총 임대료 수익에서
나가는 총운영지출과 대출금을 뺀 나머지
순 현금흐름을 얘기합니다.
즉 수동소득을 얘기합니다.
현금흐름을 극대화하면
결과적으로 자산의 가치도 상승합니다.
개선을 통해 임대료를 높이는 것으로
현금흐름을 극대화하고 자산가치를 상승시킬 수 있습니다.
이 과정에서 개선에도 부채를 현명하게 활용하여
레버리지 효과를 극대화할 수 있습니다.
미국에는 투자를 활성화 시키기 위한
여러 세금 혜택들이 있습니다.
거주용 부동산을 보유하는 경우
재산세, 대출금에 대한 이자, 부동산 보험 등에 관한 비용들을
모두 세금 공제 받을 수 있습니다.
임대용 부동산의 경우는
제산세, 대출금에 대한 이자, 각종 운영비용 등을 공제받고
거기에 건물에 대한 감가상각에 대해서도 공제를 받게됩니다.
건물 판매 시 양도 소득세의 경우도
거주용 부동산의 경우
최근 5년이내 2년이상 거주 했을 경우 감면 받을 수 있고
임대용 부동산의 경우는
보유한 기간과 소득에 따라 구분하여 감면 받을 수 있습니다.
한국에 경우 출구 전략으로 부동산을 판매하는 방법을 주로 사용하는데
이 경우 판매 이익에 대한 막대한 세금을 내야하고
부동산 자산도 남지 않게 됩니다.
미국의 경우 투자 출구 전략으로
재융자를 이용할 수 있습니다.
부동산의 상승한 순 자산가치만큼
현금인출 재융자를 통해 투자한 자본을 회수하고
회수한 자본으로 또 다른 수동소득을 창출하는 자본에 투자하고
새로 생성한 융자 대출금에 대한 이자도 세금공제를 받을 수 있습니다.
오늘은 이렇게 미국 부동산 투자 과정
지역 선정 방법과
미국 부동산 투자의 핵심 원리 ABCD 매트릭스
미국 부동산 투자 출구 전략에 대해서 알아보았습니다.
더 자세한 내용은 아래의 영상에서 확인해 주세요.
감사합니다!