강남 아파트보다 미국 부동산인 이유 (김효지 대표님 X 머니올라)
안녕하세요.
이번에는 김효지 대표님께서
머니올라에 출연하셔서
한국에서도 쉽게 투자할 수 있는
미국 부동산에 대해 알아야 할
정보들을 전달해 주셨습니다.
어떤 정보들이 있을지
함께 알아볼까요?
김효지 대표님께서는
미국의 부동산 전문 회사
턴키 글로벌 리얼티(Turnkey Global Realty)를
운영하시면서 미국 부동산 투자의 장점을
많은 사람들에게 알리고 싶어
'김효지 미국 부동산' 유튜브 채널도 운영하고 계신데
이번에 한국 투자자들에게도
미국 부동산 투자를 알리고 싶어
'미국 부동산이 답이다'라는 책도 출간하셨다고 합니다.
우선 한국에서 미국 부동산에 투자할 때
고민되는 부분 중 외국인 신분으로
투자가 가능한지, 만약 가능하다고 해도
언어나 제도의 차이 때문에 힘든 부분이 없을지
많이 고민하시는데
투자를 하는 데 있어서
미국 시민권이나 영주권이 없어도
문제가 되지는 않습니다.
언어와 제도의 차이도
매수자 대신 일해줄
미국의 부동산 전문인을 선임하여
투자를 진행하기 때문에
전혀 문제가 되지 않는다고 합니다.
김효지 대표님께서도
한국에 거주하시는 투자자분들과
많은 거래를 진행했지만
특별히 불편한 점은 없으셨다고 하네요.
그렇다면 한국 부동산과 비교할 때
미국 부동산만이 가지는 매력은 무엇일까요?
바로 무한한 현금흐름의 가능성이라고 합니다.
한국 부동산은 주로 자산가치 상승에 중점을 둔
자본이익을 겨냥한 투자가 대부분이지만
미국 부동산은 안정적인 자산가치 상승과 더불어
좋은 현금흐름을 가지는 매력을 갖고 있다고 합니다.
그렇다면 미국 부동산의 유형은
한국 부동산과 어떻게 다를까요?
미국의 부동산 유형은 크게
거주용 부동산, 상업용 부동산, 산업용 부동산, 토지
이렇게 4가지의 유형으로 분류됩니다.
그중 거주용 부동산이 가장 안정적인 부동산이라고 할 수 있습니다.
거주용 부동산의 종류에는
단독주택, 타운하우스, 콘도, 코업, 다가구주택이 있습니다.
이 중 한국에서 헷갈려 할 수 있는 부분은
미국의 콘도 유형이 한 유닛씩 구매할 수 있는
한국의 아파트와 유사한 형태이고
미국에서 아파트라고 분류되는 부동산은
5개 이상의 유닛이 붙어있는 다가구주택으로
상업용 부동산에 속합니다.
또 한국에서 보기 힘든 유형의 부동산으로
코업의 경우는 아파트와 콘도의
중간 정도 성격을 가지는 부동산 유형으로
콘도처럼 부동산의 소유권을 가지는 것이 아니라
부동산에 거주할 수 있는
권리와 지분을 가지는 형태입니다.
다가구주택의 경우는
4개의 유닛이 붙어있는 포플렉스까지는
거주용 부동산으로 분류되어
주택 담보대출을 받을 수 있지만
5개 이상의 유닛이 있는 경우
상업용 부동산으로 간주하여
상업용 융자대출을 받아야 합니다.
미국의 부동산은 유형별로
정해진 등급이 존재합니다.
일반적으로 A, B, C의 세 등급으로 분류하지만
경우에 따라 A+, D 등급 등을 추가하기도 합니다.
부동산 등급은 부동산의 리스크와 수익을
평가하는 상대적인 지표로
A 등급의 경우 리스크가 적지만
가격이 비싸고 현금흐름도 적습니다.
반면 C 등급의 경우는
가격이 싸고 높은 현금흐름을 가지지만
A 등급 부동산에 비해
높은 리스크를 가지게 됩니다.
이러한 등급은 부동산의
지리적, 물리적 요인을 종합하여 평가되며
주로 부동산의 위치, 건물의 연식,
세입자, 주변 편의시설 등에 의해 결정됩니다.
부동산의 소유 형태는
세금이나 책임의 합리성을
충분히 고려하여 결정해야 합니다.
투자 가능한 유형은
개인단독소유, 파트너십, C 코퍼레이션,
S 코퍼레이션, 유한책임회사(LLC),
부동산투자신탁 등이 있는데
이중 현재 가장 선호되는 방식은
세금과 책임 많은 부분에서
상당히 보호받을 수 있는
유한책임회사(LLC)입니다.
미국 부동산을 취득하기 위해서는
우선 투자할 지역을 선정하고
투자할 지역의 부동산 전문인을 선입합니다.
미국은 50개의 주마다 주법과 규정이 다르기 때문에
투자할 지역에 능통한
부동산 전문인을 선임하는 것이 중요합니다.
부동산 전문인을 선임했다면
투자하는 부동산에 따른
사전 융자 승인서 혹은 잔고 증명서를 준비합니다.
그 후 준비한 서류를 첨부하여
매도인에게 오퍼를 넣고
오퍼가 수락될 경우 계약을 체결하고
계약금을 송금합니다.
송금 이후 검증된 주택 검사자를 선임하여
주택 검사를 진행하여 집에 문제가 있는지 확인 후
문제가 있을 경우 문제에 관해 합의를 진행하고
조건부에 관한 최종 동의를 진행합니다.
최종 동의까지 진행되었다면
주택 가격 감정을 진행하여
감정가와 판매가가 맞을 경우
매자의 융자가 최종 승인됩니다.
그리고 마지막 주택 점검을 통해
처음과 달라진 부분이나
합의를 통해 문제가 있던 부분을
잘 고쳤는지 확인 후
잔금을 송금하여 클로징을 진행합니다.
클로징이 완료되면
한국의 등기와 같은 소위 집문서라고 하는
Warranty Deed를 부동산 변호사나 에스크로 회사를 통해
받을 수 있습니다.
부동산 취득 후 먼 한국 땅에서
어떻게 부동산을 관리할 수 있을까요?
미국의 투자자들도 거주하는 지역이 아닌
타 지역의 부동산에 투자하는 경우가 많습니다.
이 경우에는 그 지역의 자산 관리 회사를 선임하여
쉽게 부동산을 관리할 수 있습니다.
자산 관리 회사를 선임할 경우
임대료 징수, 건물 관리,
추가적인 문제 발생 시 문제를 해결해 주고
자산 관리 회사에는
자체적인 법률 전문인이 있어
공신력을 가집니다.
세금의 경우 미국에는 취득세, 종합부동산세는 없으며
보유하는 동안 내야 하는 세금으로
재산세가 있습니다.
재산세의 경우 주마다 다르며
같은 주라도 카운티 별로
재산세율이 다릅니다.
조지아의 평균 재산세는 0.87%입니다.
미국의 부동산 매각 시 발생하는
양도소득세는
거주용 부동산을 소유했을 경우와
임대용 부동산을 소유했을 경우로
나눌 수 있습니다.
거주용 부동산의 경우
최근 5년 이내에 2년 이상
거주했을 경우에는
1인 기준 $250,000
부부의 경우 $500,000까지의
세금을 면제받습니다.
임대용 부동산의 경우는
보유 기간에 따라
단기와 장기로 나누어집니다.
단기 양도 소득세는 부동산 보유 1년 이내에 매각할 경우
과세 소득에 따라 10%-37%까지 적용되며
장기 양도 소득세는 부동산 보요 1년 이후 매각할 경우
과세 소득에 따라 0%-20%까지 적용됩니다.
투자용 부동산을 매각하여
같은 종류의 자산을 구입할 경우
동종자산교환을 이용하여
양도소득세를 평생 연기할 수 있다고 합니다.
오늘은 이렇게 한국에서 미국 부동산 투자 시
알아두면 좋은 여러 가지 정보들을 알아보았습니다.
더 자세한 내용은 아래의 영상에서 확인해 주세요.
감사합니다!
안녕하세요.
이번에는 김효지 대표님께서
머니올라에 출연하셔서
한국에서도 쉽게 투자할 수 있는
미국 부동산에 대해 알아야 할
정보들을 전달해 주셨습니다.
어떤 정보들이 있을지
함께 알아볼까요?
김효지 대표님께서는
미국의 부동산 전문 회사
턴키 글로벌 리얼티(Turnkey Global Realty)를
운영하시면서 미국 부동산 투자의 장점을
많은 사람들에게 알리고 싶어
'김효지 미국 부동산' 유튜브 채널도 운영하고 계신데
이번에 한국 투자자들에게도
미국 부동산 투자를 알리고 싶어
'미국 부동산이 답이다'라는 책도 출간하셨다고 합니다.
우선 한국에서 미국 부동산에 투자할 때
고민되는 부분 중 외국인 신분으로
투자가 가능한지, 만약 가능하다고 해도
언어나 제도의 차이 때문에 힘든 부분이 없을지
많이 고민하시는데
투자를 하는 데 있어서
미국 시민권이나 영주권이 없어도
문제가 되지는 않습니다.
언어와 제도의 차이도
매수자 대신 일해줄
미국의 부동산 전문인을 선임하여
투자를 진행하기 때문에
전혀 문제가 되지 않는다고 합니다.
김효지 대표님께서도
한국에 거주하시는 투자자분들과
많은 거래를 진행했지만
특별히 불편한 점은 없으셨다고 하네요.
그렇다면 한국 부동산과 비교할 때
미국 부동산만이 가지는 매력은 무엇일까요?
바로 무한한 현금흐름의 가능성이라고 합니다.
한국 부동산은 주로 자산가치 상승에 중점을 둔
자본이익을 겨냥한 투자가 대부분이지만
미국 부동산은 안정적인 자산가치 상승과 더불어
좋은 현금흐름을 가지는 매력을 갖고 있다고 합니다.
그렇다면 미국 부동산의 유형은
한국 부동산과 어떻게 다를까요?
미국의 부동산 유형은 크게
거주용 부동산, 상업용 부동산, 산업용 부동산, 토지
이렇게 4가지의 유형으로 분류됩니다.
그중 거주용 부동산이 가장 안정적인 부동산이라고 할 수 있습니다.
거주용 부동산의 종류에는
단독주택, 타운하우스, 콘도, 코업, 다가구주택이 있습니다.
이 중 한국에서 헷갈려 할 수 있는 부분은
미국의 콘도 유형이 한 유닛씩 구매할 수 있는
한국의 아파트와 유사한 형태이고
미국에서 아파트라고 분류되는 부동산은
5개 이상의 유닛이 붙어있는 다가구주택으로
상업용 부동산에 속합니다.
또 한국에서 보기 힘든 유형의 부동산으로
코업의 경우는 아파트와 콘도의
중간 정도 성격을 가지는 부동산 유형으로
콘도처럼 부동산의 소유권을 가지는 것이 아니라
부동산에 거주할 수 있는
권리와 지분을 가지는 형태입니다.
다가구주택의 경우는
4개의 유닛이 붙어있는 포플렉스까지는
거주용 부동산으로 분류되어
주택 담보대출을 받을 수 있지만
5개 이상의 유닛이 있는 경우
상업용 부동산으로 간주하여
상업용 융자대출을 받아야 합니다.
미국의 부동산은 유형별로
정해진 등급이 존재합니다.
일반적으로 A, B, C의 세 등급으로 분류하지만
경우에 따라 A+, D 등급 등을 추가하기도 합니다.
부동산 등급은 부동산의 리스크와 수익을
평가하는 상대적인 지표로
A 등급의 경우 리스크가 적지만
가격이 비싸고 현금흐름도 적습니다.
반면 C 등급의 경우는
가격이 싸고 높은 현금흐름을 가지지만
A 등급 부동산에 비해
높은 리스크를 가지게 됩니다.
이러한 등급은 부동산의
지리적, 물리적 요인을 종합하여 평가되며
주로 부동산의 위치, 건물의 연식,
세입자, 주변 편의시설 등에 의해 결정됩니다.
부동산의 소유 형태는
세금이나 책임의 합리성을
충분히 고려하여 결정해야 합니다.
투자 가능한 유형은
개인단독소유, 파트너십, C 코퍼레이션,
S 코퍼레이션, 유한책임회사(LLC),
부동산투자신탁 등이 있는데
이중 현재 가장 선호되는 방식은
세금과 책임 많은 부분에서
상당히 보호받을 수 있는
유한책임회사(LLC)입니다.
미국 부동산을 취득하기 위해서는
우선 투자할 지역을 선정하고
투자할 지역의 부동산 전문인을 선입합니다.
미국은 50개의 주마다 주법과 규정이 다르기 때문에
투자할 지역에 능통한
부동산 전문인을 선임하는 것이 중요합니다.
부동산 전문인을 선임했다면
투자하는 부동산에 따른
사전 융자 승인서 혹은 잔고 증명서를 준비합니다.
그 후 준비한 서류를 첨부하여
매도인에게 오퍼를 넣고
오퍼가 수락될 경우 계약을 체결하고
계약금을 송금합니다.
송금 이후 검증된 주택 검사자를 선임하여
주택 검사를 진행하여 집에 문제가 있는지 확인 후
문제가 있을 경우 문제에 관해 합의를 진행하고
조건부에 관한 최종 동의를 진행합니다.
최종 동의까지 진행되었다면
주택 가격 감정을 진행하여
감정가와 판매가가 맞을 경우
매자의 융자가 최종 승인됩니다.
그리고 마지막 주택 점검을 통해
처음과 달라진 부분이나
합의를 통해 문제가 있던 부분을
잘 고쳤는지 확인 후
잔금을 송금하여 클로징을 진행합니다.
클로징이 완료되면
한국의 등기와 같은 소위 집문서라고 하는
Warranty Deed를 부동산 변호사나 에스크로 회사를 통해
받을 수 있습니다.
부동산 취득 후 먼 한국 땅에서
어떻게 부동산을 관리할 수 있을까요?
미국의 투자자들도 거주하는 지역이 아닌
타 지역의 부동산에 투자하는 경우가 많습니다.
이 경우에는 그 지역의 자산 관리 회사를 선임하여
쉽게 부동산을 관리할 수 있습니다.
자산 관리 회사를 선임할 경우
임대료 징수, 건물 관리,
추가적인 문제 발생 시 문제를 해결해 주고
자산 관리 회사에는
자체적인 법률 전문인이 있어
공신력을 가집니다.
세금의 경우 미국에는 취득세, 종합부동산세는 없으며
보유하는 동안 내야 하는 세금으로
재산세가 있습니다.
재산세의 경우 주마다 다르며
같은 주라도 카운티 별로
재산세율이 다릅니다.
조지아의 평균 재산세는 0.87%입니다.
미국의 부동산 매각 시 발생하는
양도소득세는
거주용 부동산을 소유했을 경우와
임대용 부동산을 소유했을 경우로
나눌 수 있습니다.
거주용 부동산의 경우
최근 5년 이내에 2년 이상
거주했을 경우에는
1인 기준 $250,000
부부의 경우 $500,000까지의
세금을 면제받습니다.
임대용 부동산의 경우는
보유 기간에 따라
단기와 장기로 나누어집니다.
단기 양도 소득세는 부동산 보유 1년 이내에 매각할 경우
과세 소득에 따라 10%-37%까지 적용되며
장기 양도 소득세는 부동산 보요 1년 이후 매각할 경우
과세 소득에 따라 0%-20%까지 적용됩니다.
투자용 부동산을 매각하여
같은 종류의 자산을 구입할 경우
동종자산교환을 이용하여
양도소득세를 평생 연기할 수 있다고 합니다.
오늘은 이렇게 한국에서 미국 부동산 투자 시
알아두면 좋은 여러 가지 정보들을 알아보았습니다.
더 자세한 내용은 아래의 영상에서 확인해 주세요.
감사합니다!